Advocacia · Regularização de imóveis · Guarapari e Vitória
Morar há anos não é o mesmo que ser dono
A posse dá a sensação de pertencimento. É o registro que prova a propriedade. O usucapião é o caminho para transformar uma coisa na outra, quando a posse preenche os requisitos que a lei exige.
Tem gente que mora no mesmo imóvel há vinte anos, paga o IPTU, reforma, cria os filhos ali, e não tem o nome na matrícula.
Enquanto o registro não sai, o imóvel não pode ser vendido com segurança, financiado, dado em garantia nem partilhado em inventário sem dor de cabeça.
O usucapião é o caminho previsto em lei para reconhecer essa posse como propriedade. Antes de qualquer passo, o que importa é entender se a sua situação preenche os requisitos.
dos domicílios próprios no Brasil não têm documentação que comprove a propriedade.
Caminhos para regularizar
Usucapião extrajudicial
Em alguns casos o reconhecimento pode ser feito no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. Exige documentação completa e a ciência de quem está na matrícula e dos vizinhos confrontantes. Se algum deles não assina a planta, o cartório o notifica, e o silêncio em quinze dias é interpretado como concordância.
Usucapião judicial
Havendo impugnação de um confrontante, de herdeiro, do titular do imóvel, de ente público ou de terceiro interessado, ou se o cartório rejeitar o pedido, a via passa a ser a judicial. A análise do caso é o que mostra qual das duas cabe.
Imóvel sem escritura
Contrato de gaveta, inventário nunca aberto, área ocupada diferente da que consta na matrícula. Nem toda situação precisa de usucapião: parte delas se resolve por retificação ou regularização mais simples.
O que costuma pesar a favor
- Posse contínua no mesmo imóvel, sem interrupção
- Posse mansa e pacífica, sem contestação de ninguém ao longo dos anos
- Uso do imóvel como dono, e não por aluguel ou empréstimo de alguém
- IPTU, água e luz no seu nome durante o período
- Reformas, benfeitorias e moradia da família no local
- Vizinhos confrontantes que reconhecem a sua ocupação
O que costuma travar o pedido
- Imóvel público, que a Constituição não permite usucapir (CF, art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único)
- Contrato de aluguel, comodato ou permissão do proprietário para morar
- Ação de despejo, reintegração de posse ou disputa em andamento
- Períodos em que a posse foi interrompida ou passada a terceiros
- Área ocupada divergente da descrição que consta na matrícula
- Herdeiros ou confrontantes que não concordam com o pedido
Como analiso
o seu caso
Você conta a história do imóvel
Desde quando ocupa, como o imóvel chegou até você e o que existe de documento guardado. Sem juridiquês e no seu tempo.
Levantamento da documentação
Matrícula, planta, carnês de IPTU, contas antigas, recibos e contratos informais. É essa base que mostra o tamanho real do caso.
Análise dos requisitos legais
Tempo de posse, forma da ocupação, natureza do imóvel e situação dos confrontantes, comparados ao que a lei exige em cada modalidade.
Orientação sobre o caminho
Explico se a situação preenche os requisitos, se a via é o cartório ou a Justiça e o que precisa ser resolvido antes. Você decide com o quadro inteiro na mão.
O que a lei diz
Independentemente de justo título e de boa-fé, a lei exige 15 anos de posse contínua e sem oposição. O prazo cai para 10 anos quando a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras e serviços produtivos.
Fonte: Código Civil, art. 1.238 e parágrafo único
Quem ocupa há 5 anos área urbana de até 250 m², usa o imóvel como moradia e não é proprietário de outro pode se enquadrar na usucapião especial urbana.
Fonte: Constituição Federal, art. 183, e Código Civil, art. 1.240
Existe usucapião fora da Justiça: o pedido pode correr no cartório de registro de imóveis, com ata notarial e planta assinada por profissional habilitado. Notificado, quem não se manifesta em quinze dias tem o silêncio interpretado como concordância; havendo impugnação, o caso vai ao juízo competente.
Fonte: Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), art. 216-A, §§ 2º e 10 (redação da Lei 13.465/2017)
Lorena Galli
Advogada. Especialista em Direito Processual Civil. MBA em Compliance e Gestão de Riscos. Mais do que conhecer a lei, advogar é compreender pessoas e construir caminhos seguros. É assim que leio cada contrato que chega até mim.
LORENA GALLI · ADVOCACIA
Outras frentes de atuação
Fechar a compra e ter o imóvel no seu nome são duas etapas diferentes
Contrato, escritura e registro: entenda em qual etapa o seu imóvel parou.
Saiba maisSua clínica pode estar pagando mais impostos do que deveria
Equiparação hospitalar: entenda se a sua clínica cumpre os requisitos legais.
Saiba mais
Entenda seu caso
Conte sua situação. A avaliação inicial é o primeiro passo para decidir sabendo o que está em jogo.