Advocacia · Compra e venda de imóveis · Guarapari e Vitória
Fechar a compra e ter o imóvel no seu nome são duas etapas diferentes
Contrato, escritura pública e registro em cartório resolvem partes diferentes do mesmo negócio. Atuação em compra e venda de imóveis para você entender em qual delas o seu caso está.
Você fechou a compra, pagou o que foi combinado e recebeu as chaves. Até aqui, o acordo existe entre você e o vendedor.
A escritura pública leva esse acordo ao tabelionato de notas. O registro leva o imóvel ao Cartório de Registro de Imóveis, que é onde a propriedade fica anotada.
Enquanto o registro não sai, a matrícula continua apontando o antigo dono. Muita gente descobre isso anos depois, na hora de vender, financiar ou fazer um inventário.
de domicílios urbanos no país estão sem escritura ou sem a transferência levada a registro, incluindo os vendidos por contrato de gaveta.
O que se olha em cada etapa
Revisão do contrato antes da assinatura
O contrato de compra e venda é o documento que define preço, prazos e o que cada parte assume. A revisão serve para ler cada cláusula com você e deixar claro o que foi combinado antes da assinatura.
Conferência do imóvel e de quem está vendendo
Matrícula atualizada, certidões do vendedor, situação de IPTU e de condomínio. Dívida de condomínio acompanha a unidade, e isso costuma aparecer depois que o comprador já assumiu o imóvel.
Escritura pública e registro na matrícula
Assinar o contrato não muda o registro. A escritura formaliza a transferência no tabelionato de notas, e o registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que coloca a propriedade no seu nome.
Com as três etapas cumpridas
- Contrato revisado por advogado antes da assinatura
- Preço, prazos e responsabilidades escritos do mesmo jeito para as duas partes
- Escritura pública lavrada no tabelionato de notas
- Registro feito no Cartório de Registro de Imóveis
- Matrícula mostrando o seu nome como proprietário
Quando falta uma delas
- Sem contrato revisado, o combinado depende da memória de cada um
- Prazo, valor e entrega das chaves podem ter sido entendidos de formas diferentes
- Sem escritura, falta a forma que a lei exige para a transferência
- Sem escritura, o cartório não tem o ato que serve de base para o registro
- Sem registro, a matrícula continua apontando o vendedor como dono
Como analiso
o seu caso
Você me conta em que ponto está
Pelo formulário ou pelo WhatsApp, você descreve a situação: negociação em andamento, contrato já assinado ou compra antiga que nunca chegou ao registro. Nessa primeira conversa eu escuto e digo o que dá para verificar.
Leitura da matrícula e dos documentos
Peço a matrícula atualizada do imóvel e as certidões do vendedor. É nesses papéis que aparecem hipoteca, penhora, inventário em curso, ação judicial e qualquer anotação que mude o desenho do negócio.
Contrato revisado e responsabilidades por escrito
Preço, forma de pagamento, prazo para a entrega das chaves, quem paga o ITBI e as despesas de cartório, o que acontece se uma das partes desistir. Cada ponto sai da conversa e vai para o texto.
Acompanhamento até o registro
Escritura no tabelionato, recolhimento do ITBI e registro no Cartório de Registro de Imóveis. O registro é o ato que fecha a transferência, e o caminho até ele depende da documentação das partes e das exigências do cartório.
O que a lei diz
A propriedade de um imóvel se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Antes desse ato, quem consta como dono é o vendedor.
Fonte: Código Civil, art. 1.245
A escritura pública é a forma exigida em lei para os negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo quando a própria lei dispuser de outro jeito.
Fonte: Código Civil, art. 108
Débitos de condomínio acompanham a unidade. Quem compra responde pelo que o antigo dono deixou em aberto com o condomínio, incluindo multas e juros de mora.
Fonte: Código Civil, art. 1.345
Lorena Galli
Advogada. Especialista em Direito Processual Civil. MBA em Compliance e Gestão de Riscos. Mais do que conhecer a lei, advogar é compreender pessoas e construir caminhos seguros. É assim que leio cada contrato que chega até mim.
LORENA GALLI · ADVOCACIA
Outras frentes de atuação
Morar há anos não é o mesmo que ser dono
Posse antiga, imóvel sem escritura: entenda se o seu caso cabe em usucapião.
Saiba maisSua clínica pode estar pagando mais impostos do que deveria
Equiparação hospitalar: entenda se a sua clínica cumpre os requisitos legais.
Saiba mais
Entenda seu caso
Conte sua situação. A avaliação inicial é o primeiro passo para decidir sabendo o que está em jogo.